収益不動産の物件利回りをどこまで追求するか？

こんにちは、フォルム中山です。

 

今回は、『収益不動産の物件利回りをどこまで追求するか？』に関して、ご相談頂いているお客様と、お話した内容のブログです。

 

収益不動産を購入検討する際に、必ずと言っていいほど、話題に出るのが、物件利回りです。株・有価証券で言うところの、配当利回りのようなものです。所有した物件が、年間どれくらい収入をもたらしてくれるかを、％で表すもので、例えば２億円の価格で利回り5%の物件であれば、年間1000万円の年間収入が入ってくる、といった感じです。

さて、収益不動産を買う方は、何らかの資産形成の目的があり購入します。その目的によって何を重視するかが変わっていきます。おおよそ、収益不動産を探されている方は、『立地・エリア』、『利回り』、『新築・中古』を気にする方がほとんどかと思います。

実際は、エリアだったり新築か中古か、は利回りにも影響してくるので、正確に言えば、ほぼ利回りに集約されるのかもしれません

 

ここで、重要なポイントは、不動産利回りというのは固定されるものでなく、変動する可能性があるものだ、という認識がポイントです。個人的なイメージとしては、住宅ローンの変動金利よりも変動しやすい、といった感じです。皆さん不動産は株やFX、先物取引よりも手堅いというイメージをお持ちだと思います。それは私も間違っていないとは思いますが、不動産といえども、価値も利回りも不変動ではないということを頭に入れて頂くと、より成功に近づくのではないかなと思います。

 

不変動要素、いわゆる、リスクというものです。不動産にまつわる、収益減の要素としては、

・空室リスク（空室期間を含む）

・修繕費用捻出リスク

・地震・洪水等の災害リスク

が大きな懸念ポイントだと思います。ほかにも、金利上昇や為替リスク等あげればきりがないので今回はこの３つに絞っていきます。（※ほかにも不安な点がある方はぜひお問合せフォームから相談してください。メールだけでのやりとりも可能ですし、場合によってはブログとして回答していきます。）

 

①空室リスク

これは収益不動産の宿命です。賃貸して、家賃をもらうという構造上、いつかは退去するタイミングが来ます。稀に長期間住んでいただける入居者さんもいますが、基本的には2年～4年に一度は空室になるタイミングが来るのではないでしょうか？空室のタイミングは、賃貸契約書上の退去予告期間をしっかりと設定することで、ある程度事前に準備できます。あとは、退去してから次の入居者が決まるまでの期間をいかに短くするかですが、こればかりは、その時点で、同じエリアに競合物件がいくつあるか？でスピード感が変わっていきます。繁忙期や閑散期でも変わってくるかもしれません。家賃の金額帯や、駅距離、間取りのバランスを見て相場が決まっていきますので、所有する物件とその他のアパートマンションとの比較、購入するエリアの、空室情報等は、事前に見ておいた方が良いでしょう。

 

②修繕費用のリスク

こちらは、長期間所有する前提だったり、築古の物件を購入する際には必ず念頭に入れる必要があります。ご自身が住む家をイメージすればなんとなく感覚がわかると思いますが、例えば私は大学進学時に両親が都内に新築戸建てを買いました。現在築20年ですが、外壁の塗り替え、トイレの交換、やエアコンの交換位で済んでいますが、やはり床の痛みや、今後キッチンのガス台、浴槽の取り換え工事は必要になってくるのではないかなと思っています。そういった築年数の物件だったり、新築購入したうえで長期間所有する前提の方はそういった設備交換や外壁・屋根の補修工事での支出を考えたプランを事前に用意する必要があると思います。

 

③地震・洪水の災害リスク

地震の多い日本ですが、特に名古屋に関していえば、南海トラフ地震が不安要素として挙がってくるのではないでしょうか？ここでは、最大限事前に回避できるよう、ハザードマップや津波シミュレーションの情報を確認したうえで物件の選定をしましょう。う言うことしか言えません。ただ大前提、直下型の大地震ではないため、木造のアパートは崩壊してしまうのではないか？　という不安に関しては、おおよそそこまでの問題にはならないはずです。もちろん絶対はないですし、そもそも築年数の立った木造アパートだったりすると倒壊のリスクも高くなると思います。が直下型の突き上げるような地震でない限り、揺れに対してはそこまで不安視する必要はないと思います。一方で津波や洪水に関しては、行政の発行しているデータがありますのでそれをもとに判断していただくのが良いと思います。正直なところで言えば、やはり浸水リスクのある立地の物件はそれ以外の物件と比べて割安＝利回りが良いです。ここで、重要なのは、そのリスクを理解して購入選定しましょうということです。またここで言いたいのは、例えばその町周辺が壊滅状態になるようなことにならなければ、引き続きその場所には人が住み続けることの方が多いということです。一時的に被害があり、火災保険の申請をしたり、現場に工事が入ったりするようなことはあるとは思いますが、未来永劫その収益物件が収益を生み出さないかといえば、それはNOです。もし仮に、皆様の中に、日本沈没というような未来が間違いないく訪れると想像している方がいらっしゃれば、それは早めに海外移住することをお勧めします。

 

さて、今回は3つのリスクに関してざっくりと記事にしましたが、なんとなくイメージは伝わりましたでしょうか？？少し不安になりすぎている方も知るかもしれませんので、要点をもう一度お伝えすると、不動産利回りはいろいろな要素で変動するので、ある程度許容できる範囲の変動幅をご自身の中で準備したうえで収益不動産の購入に踏み切って頂きたいということです。世の中には、銀行や生損保の保険会社、そういった一般的には手堅いといわれるような企業も不動産運用して売上に計上しているくらいですので、不動産運用がダメなことはほぼ無いといえます。あとは、皆さんご自身の中での基準を作って頂いた上で、不動産運用とお付き合いできるよう、私もご協力させて頂きたい、と思う所存でございます。

 

もっと他にも話を聞きたいということであればぜひお問合せフォームからその旨お伝えいただけると幸いです。