東京都内23区で収益物件を探しているお客様への提案

こんにちは、フォルム中山です。

 

先日、名古屋在住で、東京23区内に収益物件を持ちたい、というご相談を受けたお客様にいくつか物件を提案しました。興味を持っていただいた物件でポイントになった点がいくつかありましたので、ご紹介したいと思います。

 

一つ目、区分マンションではなく、1棟マンション。

ご相談者様は以前、区分マンション投資の経験がございました、結果的に売却時に利益は残りましたが、月々のキャッシュフローは悪く、いわゆる家賃収入を得る、という運用とは程遠いものでした。一般的な話をしますと、投資マンション、特に投資用ワンルームマンションは、購入後すぐに月々のキャッシュフローを得ることは難しいです。仮に、自己資金をある程度用意できるのであれば、即キャッシュフローを生み出し、且つ手堅く運用でき、売却時の手離れのスムーズさが良い点で、初心者向きといえば初心者向きといえると思いますが、シンプルにキャッシュフローが出しづらいのが欠点です。その点、1棟マンションは、購入後即キャッシュフローを見込める物件が多いです。利回り的にも新築や築浅の物件でも5%以上確保できるものがあります。人気のエリアや魅力的な価格帯のものは、収益物件のサイトの市場に出る前に買い手がつくことも多いです。もちろん、物件価格は区分マンションよりも、1棟マンションの方が高くなりますが、今回のお客様は、不動産運用に関して経験があり、不動産特有のリスクをご存じでしたので、自己資金とローンの枠を含め、ある程度のご予算を見込んでいる方でした。即キャッシュフローを見込める物件をお探しでしたので、物件の立地・クオリティ・利回り・物件価格のバランスをみて検討していただいているところです。

 

二つ目、木造ではなくRC造。

ご相談者様からは、木造物件以外の物件という注文を受けました。一概に、木造よりもRCが良いといった理由はないのですがそれぞれメリットがあります。一般的なイメージとしては、RC造の方が強固で長持ちするというイメージが多いのではないでしょうか？それももちろん一つのポイントではありますが、他にもいくつかのポイントがあるのでご紹介します。

 

RC造のメリット・デメリット

・耐震性が高い

・耐用年数が長く、融資を受けやすい。

・気密性が高いが、梅雨の時期や冬場結露しやすい

・工事費が木造よりも高い

・電気代が高くなりやすい。RCが温まりにくく冷めにくい、外気温に影響を受けやすいため。

 

 

木造のメリットデメリット

・工事費をRC造よりも安く抑えられる

・木の温かみを感じられる

・調湿性・通気性が良く日本の気候に適している

・耐震性や防音性がRCよりも低い

・耐用年数が短く、築年数が一定数経過すると融資を受けづらくなる。

 

以上のメリットデメリットがあります。今回のお客様はある程度運用した後に売却する前提で検討しておりましたので、売却時も融資のつきやすい物件にすることで買い手の間口を広げたい、という意図がありました。

 

以上２つのポイントを今回はまとめてみました。

また情報提供できるようなお話がありましたら、ブログにまとめてみようと思います。

 

この記事を見て、少しでも不動産に興味をもって頂いた方、フォルム中山に興味を持っていただいた方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。メールにての回答、電話相談等希望がありましたらそちらも記載していただければご要望通りに対応させて頂きます。

 

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