名古屋市と東京都内23区の収益物件、不動産の資産運用方法

こんにちは、フォルム中山です。

 

今回は、名古屋市在住の方から東京都内23区の収益物件に関してのお問合せの話です。

ご相談者様は、名古屋市在住ですが、東京で仕事をしていた時期があったり、現在でも東京出張が年に数回ある方です。東京の不動産価格の上昇を肌で感じている方で、名古屋市内でも収益不動産をお持ちですが、23区内でも不動産資産を持ちたいとのことでお問合せしたとのことです。

 

なぜ、23区内に収益不動産を持ちたいと思ったか？ですが理由は大きく３つあるとのことでした。

 

1つ目は、資産価値の高さ、です。バブル崩壊後の東京の不動産価値は、リーマンショックや、東日本大震災といった金融ショック、天災地変の際に多少下落したものの右肩上がりを推移しています。昨今、世界的な物価上昇が叫ばれていますが、不動産価格はもちろんのこと、23区内の不動産の賃料も同じ状況です。ここで、東京を中心とした大手企業の初任給の引き上げにあるように、東京の収益性を担保する社会状況になってきていると思います。また、ここ3~4年の不動産バブルをけん引している一つの要因として、超富裕層向けに作られた高級マンションがあります。都内の高給取りといわれる方々は1億円以上のマンションや戸建てを購入する方々も多いですが、マンション一部屋で10億円、ものによっては40億円以上のお部屋もありますが、軒並みそういったマンションが抽選で当選した人しか購入できないといったものも少なくないです。そういうニュースを聞くと、そういう超富裕層だけが住むところだ、とのイメージを持たれがちですが、そういうエリアはごく一部で、もちろん飲食店やその他商業施設等で働く人たちも住むわけなので23区の棲み分けは明確になるかもしれませんが、東京から人がいなくなることは想像できません。以上の理由から今後も不動産の価値が極端に落ちることは考えづらいです。

 

2つ目は、単身者の多さ、です。今後、東京という都市がどのような成長を遂げていくか、確実なことは言えませんが、政府の発表では、東京都の単身者は、2020年の89万人から2050年には148万人の約1.66倍になるとのことです。また、2050年には、東京都内の約54.1%が一人暮らし世帯になるとの統計も出ていますので、今後約30年間の単身者向けの住戸の需要は落ちるとは考えにくい状況です。ここで賃貸物件の需要が高まります。私も大学進学以降、約20年弱、東京23区内で暮らして、そのうちのほとんどを不動産業界にいましたが、仮に空室になったとしても、1カ月以内に新たな入居者が入ることが多いです。立地が良く、家賃が適正値である物件は、退去予告が出て、内見する前に申込が入ることもしばしばです。また、基本的に多くの方がマイホームを持つ際、いま払っている家賃よりも超低金利の住宅ローンの支払いの方が安く、かつ将来、資産として残るという考え方で住宅を購入しますが、単身者向けの住戸には、超低金利の住宅ローンは適用されません。おのずと賃貸物件を選ぶ単身者、という構図ができます。以上から、都内の収益不動産を持つのであれば、単身者向けが良いといえます。

 

3つ目は、リスク分散です。今後も東日本大震災や、阪神淡路大震災といった地震のリスクは正直ゼロとは言えません。起きないかもしれないし、起きるかもしれない、そういった地震リスクを考慮するのであれば、名古屋を中心とした東海エリアと東京圏で不動産を持つことはおおきなリスク分散の戦略といえます。南海トラフ地震の発生確率は、2020年1月時点で2050年までに70~80%、と言われたおりますので、現時点で収益不動産の検討をされている方は留意したいポイントのひとつといえます。

ここで、余談ですが地震発生リスクがあるのに不動産を買っていいのか？？という質問が来ることもまれにありますが、そこを心配するのであれば、海外移住を提案します。過去の震災の被害はもちろん甚大ではありますが、そのエリアで人が住めなくなるエリアがあるか？で言えば、ほとんど無いというのが回答です。例外として、原子力発電所の近隣エリアや、津波等ですべて流されてしまった海岸沿いに近いエリアがありますが、そういった地域を除けばほとんどは復興されます。もちろんハザードマップや、川や海岸の近く当を機をつけて物件選びすれば、十分リスク管理した資産形成と言えるでしょう。

 

私自身、この会社を立ち上げる以前は、都内で約12年大阪で1年半不動産の仕事をしておりましたのでそれぞれのエリアでの情報ネットワークがありますのでお気軽にお問合せ下さい。

 

収益不動産以外のご相談も承っております。転勤やご子息の進学に合わせてのご相談もお気軽に問い合わせフォームからよろしくお願い致します。

 

中山